03. 投資支援 Investment Advisory

Ⅰ. ベンチャー投資（エンジェル投資）

　ベンチャー投資（エンジェル投資）は、ハイリスク・ハイリターン投資です。通常、何社も投資して、1社でも当たれば成功といった考え方で臨みます。成功確率を上げ、成功した際のリターンを大きなものとするために、投資先の分析、投資手法の検討（普通株式、優先株式、コンバーティブルなど）、条件の交渉、投資実行後の管理、税制上の問題など、ベンチャー投資は、その実行、管理、処分のあらゆるプロセスで主体性と専門知識が求められます。
　岩崎総合法律事務所 Legal Prime® では、投資先の選定、分析に係る過程をサポートさせていただくほか、投資契約書、株主間契約書などの法的文書の内容について、タームシートレベルの初期段階から、契約書の締結と実行に至るまでサポートします。

　また、一度投資した後も、必要に応じて投資先会社とコミュニケーションして企業価値を高めたり、随時情報を求め自身が保有する株の価値がいたずらに毀損しないよう管理監督を継続する必要があります。
　岩崎総合法律事務所 Legal Prime® のお客様に対しては、何度でも、フォローアップの相談に応じ、管理監督のためにとるべきアクションを提案します。

Ⅱ. 不動産投資・管理（現物・受益権案件）

　既存物件へ投資する場合は、その建物の価値や、既存テナントからの収益を期待どおり維持・確保できるかが重要です。土地上に建物を開発する方法で投資する場合は、デペロッパーが得る利益分が除かれていないのでその分投資コストが抑えられキャピタルゲインも大きくなりますが、取得した開発用地の土壌汚染リスク、法令上の制限、建築遅延や瑕疵といった建築トラブルのリスクを抱えています。土地の性状を分析するとともに、信頼できる施工会社を選定し、万一の際に正しく権利救済されるよう建築請負契約の内容について注意して定めます。
　建替目的のもの、共有物件、境界未確定の物件や心理的瑕疵の疑いのある物件への投資など、オポチュニティ投資やバリューアッド投資のようなハイリスク投資を行うときには、期待した効果を上げるために法的措置の実施が必要になることが多く、こうした法的措置が奏功するかについては投資時の段階で明確に見通しをもたなければなりません。
　投資決定時では契約不適合責任（瑕疵担保責任）の条項、容認事項や表明保証事項の内容、ローン特約の有無その他投資目的実現のために必要な条項について注意して確認します。

　不動産投資の実行後は、管理が重要です。不動産管理を適切に行うことによって、賃料収入を向上させます。売却価値を支える重要なものは利回りであるため、収益力を向上させることは売却価値も向上させることも意味します。
　このため既存テナントとの関係では賃料増額手続を行い、新規テナントとの契約の際には賃料増額特約の条項、賃料以外の敷金・礼金・更新料条項、消費税の負担、違約金などの条項を定め収入増を検討します。また、賃料収入が減少することのないように、不減額特約、中途解約違約金、賃借人の有益費償還請求権及び造作買取請求権を行使させない旨を定め、修繕費の一部について賃貸人が負担しない旨、通常損耗補修特約、原状回復費用の定め方について検討します。定期借家契約の形にするべきかも検討します。
　迷惑行為など不動産の品質を下げるようなことが行われている場合には厳粛に警告し、未払賃料があれば迅速に回収します。問題のあるテナントをスムーズに退去させて良質なテナントを迎え入れられるように無催告解除特約を定めておくことも重要です。
　オポチュニティ投資やバリューアッド投資として行った場合には、期待した効果を得るために法的措置を実行していきます。

　岩崎総合法律事務所 Legal Prime® のお客様に対しては、以上のように不動産投資を成功させるために検討、管理・運用、処分の段階いずれの段階においてもサポートします。

Ⅲ. 航空機投資（ビジネスジェット・ヘリコプター投資）

　航空機投資を成功させるためには、航空機投資に精通した専門家や、法律・税務等の法律実務家のサポートが求められます。
　投資実行に当たっては通常の売買契約書で行う条件交渉の他、航空機特有の事情を加味する必要があります。外装、内装を含む仕様オプションとして選ぶべきものの検討、引渡実務、登録手続、製品保証の内容、製品保証履行請求権以外の売主に対する請求権（損害賠償請求権、代金減額請求権、履行追完請求権等）の有無などについて、通常の売買契約書では考慮されない航空機売買特有の事情を加味して契約条件を交渉します。

　投資実行後管理期間中は、航空機の自己利用の必要性の大きさに照らして、リース、レンタル、完全自己利用などを行います。リース、レンタル、完全自己利用のいずれかによってポイントは異なりますが、航空法に抵触しないように注意し、第三者の不適切な管理・使用によって機体の価値が毀損しないように注意します。

　また、航空機投資では、他の富裕層グループや事業会社などと共有して持ち合うことが効果的である場合があります。この場合には、共有状態ゆえの管理・運用、売却の難しさが生じます。そこで、管理・処分の予測可能性を明確化するために共有者間で購入の方法、管理・運用、売却時のルールを前もって明確に定めておく必要があります。

Ⅳ. 暗号資産投資

　暗号資産（仮想通貨）を巡る法律関係には、通常の投資資産にはない特殊性があり、流動性、規制、技術、法律関係リスクなど様々なリスクがあります。
　暗号資産にまつわるリスクをよく理解しておかないと、暗号資産に係る契約関係や、既に事件化してしまったものへの対応を誤ることになります。紛争予防もうまくいきません。こうなった場合、期待した運用・管理・処分ができず投資が失敗してしまう可能性があります。

　暗号資産での決済、貸暗号資産、暗号資産の管理処分や相続時の問題などの平時の場面だけでなく、誤送金、不正流出、詐欺、横領や強制執行などの有事の場面も想定し、慎重に検討することが必要です。

　岩崎総合法律事務所 Legal Prime® のお客様に対しては、暗号資産投資を成功させるために、投資の検討、実行、管理・運用、処分の段階いずれの段階においてもサポートします。

Ⅴ. NFTアート投資

　NFTアートの価値は、作品価値のある当該アートが、唯一無二であることを保証されて、市場価値を持ちます。しかし、マーケット上に出品されているNFTアートには、著作権者による同一アートの複数NFT化、偽物・贋作など、NFTアートの価値を直接的に支えている唯一無二性の要素に疑義が生じている場合があります。

　また、NFTアートに係る法律関係は不安定なものであって、現状の法制度の下では法的保護は十分でない側面があります。法的保護の十分性は、本来財産的価値にも影響を及ぼすものです。今後トラブルが生じ、法的保護の不十分性がより強く浮き彫りになれば、市場全体に影響を及ぼす可能性があります。

　現状、NFTアートには現在所有権やその他排他的な財産権は肯定されておらず、あくまでその利用処分は、著作権やライセンス権に基づくものとなります。NFTアートの取引では著作権自体の譲渡は行われず、一定の内容をもったライセンス権の付与をもって行われる場合がほとんどです。したがって、エグジットを可能にするためにライセンシーの立場を処分先に承継させることができるかなどを含め、NFTアートをどのように利用・処分することができるか、ライセンス権の内容をよく確認することが重要です。

　岩崎総合法律事務所 Legal Prime® のお客様に対しては、NFTアート投資を成功させるために検討、投資実行、管理・運用、処分の段階いずれの段階においてもサポートします。