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2024.7.2
不動産オーナー「メガ大家」の相続紛争 遺産が不動産しかない場合のトラブル
本コラムでは、多くの不動産を保有し不動産賃貸業を営む不動産オーナー（いわゆる「メガ大家」）が亡くなった後の相続により生じる紛争と、それらにどのように対処していけばよいかについて解説します。
下記Q１でも言及しますが、不動産価値の問題や生前の相続税対策・遺留分対策が、不動産オーナーの相続問題を複雑にします。特に遺産が不動産しかない場合はトラブルになりやすいです。
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目次
- １ 不動産と「相続トラブル」の原因
- ２ 不動産と「遺留分」の問題
- ３ 不動産と「遺産分割協議」の問題
- ４ 不動産と「評価」の問題
１ 不動産と「相続トラブル」の原因
Q1 不動産オーナーが亡くなった場合、相続人間でトラブルになることがあると聞きますが、どのようなトラブルが生じるのでしょうか。
遺留分や、遺産分割協議の問題が生じやすいです。
いずれの場合も、とくに不動産価値の算定が大きな争点となります。不動産の価値には上場企業の株価のような指標があるものではなく、これにより相続人それぞれが考える（あるいは各人独自に調査をした）不動産価値にズレが生じて争いになりやすいためです。
また不動産オーナーは生前に相続税対策や遺留分対策に積極的に取り組んでいるケースが多いですが、この点もかえって「そうした対策が相続紛争の場面でも有効なのか、遺産分割等の計算の前提にされるべきなのか」という争点になる可能性があります。もちろんこのような対策をしていなかった場合には、「一定の方針での解決を目指したいがどのような方策をとるべきか」という問題を生みます。
これらの問題はときに複雑化し、相続人間で意見がまとまらず紛争化してしまう場合や、結果として承継財産にアンバランスが生じることがあります。
他にも様々な要因から不動産オーナー特有の相続問題が生じますが、少なくとも遺留分問題、遺産分割問題は最終的な決着（金銭的負担や承継できる対象の資産など）に大きな影響を与えます。
不動産オーナー自身は、生前にこれらの問題を極力抑えるために適切な方策を検討する必要がありますし、不動産オーナーの後継者となった方は、これらの問題を取りこぼしなく把握し、正しく分析し、相手方や裁判所を説得しなければいけません。
以下のQ&Aでは、まず遺留分について、次に遺産分割について、個別の問題を解説させていただきます。
２ 不動産と「遺留分」の問題
Q2 そもそも遺留分とは何ですか。
遺留分とは、被相続人（お亡くなりになった方）の財産の中で、法律上その取得が一定の相続人に留保され、被相続人による自由な処分（遺言による遺贈・相続分の指定や生前贈与）に制限が加えられている持分的利益をいいます。シンプルに表現すると、相続人に法律上保障された遺産の取り分です。
違留分全体の割合（総体的遺留分）は、相続人が配偶者またはまたは子などの直系卑属である場合、遺留分算定の基礎となる財産（相続財産＋一定の条件を満たす生前贈与の額）の2分の1です。相続人が父母などの直系尊属のみの場合はこれが3分の1となり、兄弟姉妹に遺留分はありません。
そして相続人それぞれの遺留分（個別的遺留分）は、総体的遺留分に個々人の法定相続分を掛け合わせて算出されることになります。例えば、配偶者と子が二人の家族の場合、それぞれの遺留分は、配偶者は25％、子はそれぞれ12.5％です。
Q3 都心一等地にある一番大きいビルや都心マンションが他の相続人に相続されたのですが、遺留分侵害額請求をできますか。
遺留分の侵害とは、被相続人が相続財産を処分（遺言による遺贈・相続分の指定や生前贈与）した結果、相続人が現実に受ける相続利益が遺留分に満たないことをいいます。例えば、相続人の一人に全遺産を相続させる遺言がある場合、他の相続人は、自己の遺留分が侵害されていますから、当該全遺産を相続する者に対して遺留分侵害額請求を行うことができます。
ご質問のケースでは、ご質問者が相続により現実に受ける相続利益が遺留分を下回っているようであれば、当該都心一等地のビルや都心の高級マンションを相続した相続人に対して、遺留分侵害額請求を行うことができます。なお、このケースでは、当該ビルやマンションの評価という不動産価値についても争点になると思われます（Q9参照）。
Q4 不動産オーナーの相続の場合に、遺留分が問題となるのはなぜでしょうか。
不動産オーナーの多くは、相続の際に相続人間で不動産の分割が問題とならないように、遺言により自身が亡き後の不動産の承継方法を生前に定めています。
不動産オーナー自身が個人事業（物件を自己所有）として不動産業を行っていた場合には、この事業を引き継がせるために、特定の後継者にすべての不動産を承継させるとの遺言を遺すケースが少なくありません。この場合、その後継者以外の相続人は相続により十分な利益を得ることができず、遺留分問題が発生します。
また、複数の不動産をそれぞれの相続人に分散して承継させるとしても、問題が生じる場合があります。
それぞれの相続人が遺言により取得することとなる不動産の価値は当然異なるため、相続人間でアンバランスが生じるためです。その結果、相続人のなかに相続により十分な利益を得ることができない者が発生し、遺留分問題が生じる場合があります。
とくに遺産総額に対して特定の資産の価値がとても高額である場合、例えばQ1のケースのように、特定の高額なビルを所有している場合などは遺留分の問題が生じやすいです。遺言でそのビルを相続分に応じて共有にするなどすれば回避できることでもありますが、共有は共有で相続人間でトラブルを生みかねません（Q5参照。とはいえ、遺留分に正しく対処することで予防できる部分もあります）。
このほか、不動産オーナー自身は不動産を所有せず、不動産オーナーが経営する資産管理会社に不動産を所有させていることも多いです。現在は租税効果の観点から、個人では不動産を持たずほぼ全て会社保有としている方も多いのではないでしょうか。
この場合でも、先ほどのように事業を引き継がせるためにその会社の株式を特定の後継者にのみ承継させるとの遺言を遺すケースがあります。
しかし、不動産オーナーが有していた会社の株式も相続財産です。そして、その会社が多くの不動産を所有しているのであれば、その株式の価値も大きくなります（例として非上場の株式の評価方法についてのこちらのコラムをご参照ください。）。
その結果、不動産から株式へと姿はかわりますが、ここでも相続人間でアンバランスが生じ遺留分問題へと発展する場合があります。
Q5 不動産オーナー特有の遺留分の問題点はどのようなものでしょうか。
不動産オーナーの相続における遺留分問題においては、とくにその不動産評価が問題となります。
各相続人が取得する不動産の価値次第で、そもそも遺留分侵害額請求を行えるか否か、行えるとして遺留分侵害額がいくらとなるのかが異なるためです。
また、不動産オーナーの多くは相続税対策（生前贈与、資産の組み替え、財産評価対策など）に積極的に取り組んでいる傾向があります。こうした取り組みは遺留分問題にも関係するものですので、相続の場面に及ぼす影響を正しく紐解き遺留分問題の予防に資するようにしなければいけません。
すでに遺留分問題に積極的に取り組んでいる場合であっても、それがはたして遺留分問題の予防として有効なのか、現在採用している方策で生じうる問題の有無や程度など、検討しなければならない点は少なくありません。
３ 不動産と「遺産分割協議」の問題
Q6 そもそも遺産分割協議はどのように進めるものでしょうか。
まず、遺産分割協議は、相続人全員で行う必要があります。相続人の一部を排除して行われた遺産分割協議は無効であり、相続人全員が遺産分割協議の内容に同意していなければなりません。
遺産分割の方法として、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割の４種類があります。
現物分割とは、個々の財産の形状や性質を変更することなく分割を行うものです。例えばこの土地を配偶者に、この株式を長男に、のように分割する方法です。
代償分割とは、一部の相続人に法定相続分を超える額の財産を取得させるとともに、他の相続人に対する債務を負担させる方法です。例えば全財産を配偶者が取得するかわりに、他の相続人には相続分に応じた金銭を代償金として支払う方法です。ただし、この方法は債務を負担することになる相続人に代償金を支払うことができる資力があることが必要です。
換価分割とは、遺産を売却等で換金した後に、換価代金を分割する方法です。
共有分割とは、遺産の一部または全部を、各相続人の具体的相続分に沿った持分割合で、物権法上の共有とする方法です。
Q7 遺産のほとんどが不動産の場合、遺産分割協議はどのように進めればいいでしょうか。
Q6で説明した遺産分割方法のうち、共有分割は、遺産分割の問題を先送りにしているだけであり、最終的な解決にはなりません。むしろ、不動産が共有状態となることにより不動産の管理・運営にあたって煩瑣な手続きが生じるばかりか、これをめぐる相続人間での争いの原因となりかねません。
例えば、賃貸することや売却することに共有者の同意（内容によって全員の同意または過半数の同意）が必要となることから方針をめぐってトラブルになるかもしれませんし、賃料収入の分配においてもトラブルになるかもしれません。さらに、年月が経つと二次相続、三次相続とそれぞれのファミリーに持分が分散されていき、より一層争いを複雑化してしまう一因となります。
そのため、共有分割は、現物分割、代償分割、換価分割が困難な場合の最終的な手段として検討すべきです。
遺産分割協議にあたっては、上記の各分割方法のメリット・デメリットを考慮しながら、不動産の分割方法を決定します。基本的にはまずは各不動産を単独所有とする現物分割での協議を進め、そこで生じる価値のアンバランスは代償で対処することを検討し、それができない場合に換価分割、それも難しい場合には共有分割と、それぞれの分割方法の可否・適否を検討していきます。
Q8 遺産分割協議前で、相続した土地が共有状態になっています。この土地の一部分ずつを単独所有したいと考えていますが、何か注意点はありますか。
相続した土地の一部を単独所有する方法として、土地を分筆してから、遺産分割協議により分筆した土地を取得する方法があります。
土地の分筆を行うにあたっては、遺産分割前に実施することが望ましいです。遺産分割前に土地の分筆を行わなければ、分筆後に土地を単独所有とするために別の手続きが必要になるなど手続が複雑になってしまうためです。
例えば、遺産分割協議により相続人間で特定の土地を共有という形で遺産分割した後に、この土地の分筆を行った場合、相続人が共有する土地が複数生じることとなります。
この分筆された複数の共有地を各相続人の単独所有とするためには、相続人間で持分の交換等の手続きを行う手間が生じます。
このような手間が発生することを防ぐため、土地を分筆して単独所有とする遺産分割方法を検討されている方は、遺産分割前に分筆を実施するようにしましょう。
なお、分筆手続には意外と時間や費用がかかるものですので、他の遺産分割方法をとることができるのであれば、まずはそちらを検討するというのがよろしいかもしれません。
Q9 当事者同士で遺産分割協議の話し合いがまとまらなかったらどうなるのでしょうか。
当事者同士で話し合いがまとまらない場合、家庭裁判所の遺産分割調停、遺産分割審判により遺産分割が行われることとなります。
遺産分割調停は、調停委員を交えながら、当事者間での話合いにより遺産分割協議を進めていく手続です。
遺産分割審判は、遺産分割調停が不調におわったときに移行する手続で、当事者間での話合いや合意ではなく、当事者からの主張や提出された資料等をもとに、遺産分割の内容を家庭裁判所が決定する手続です。
Q10 遺産分割審判により不動産を売らざるを得なくなるということもあるのでしょうか。
遺産分割審判により、相続財産である不動産を換価分割する旨の決定が出された場合には、当該不動産の売却を行わざるを得ません。
遺産分割審判では、当事者からの主張、提出された資料、当事者の希望や事案の実情を考慮し、家庭裁判所の裁量により、遺産分割の内容が決定されます。
遺産分割審判では、まず現物分割を行うことが検討されますが、現物分割ができないときや現物分割により相続財産の価値を著しく減少させるおそれがあるとき、代償分割を行うにあたって債務を負担させる相続人に資力がないときには、換価分割が検討されます。
４ 不動産と「評価」の問題
Q11 そもそも不動産はどのように評価されるのでしょうか。
遺留分問題にしても遺産分割問題にしても、それぞれの不動産がいくらの価値をもつものとして扱われるかは極めて重要な問題です（詳細はこちらのコラムも参照ください）。
不動産の評価方法については、実勢価格（取引価額・時価）を算定することを主眼とするものと、課税評価額を算定することを主眼とするものがあります。
課税評価額は客観的な交換価値と必ずしも一致しないため、これを考慮するときには内容を慎重に検討し、各地域の特殊性、当該土地の個別的要因、時期的な変動等を加味して適正な補正ないし調整を行わなければいけません。
課税評価額を算定する方法としては、公示価格による方法、固定資産税評価額による方法、路線価による方法があります。
公示価格は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、公共用地の取得価格の算定、適正な地価の形成への寄与を目的とするものです。こうした目的のもと、近隣地域の標準的な価格を求め、自由市場において通常成立すると認めた価格とされています。
固定資産税評価額は、地方税法349条による土地・家屋課税台帳等に登録された基準年度の価格または比準価格です。3年に1回評価替えが行われています。地価が下落傾向にあると認める場合には修正を加えることができるものとされていて、固定資産税、都市計画税、不動産取得税、訴額算定等の基準とされています。
路線価は、路線（道路）に沿ってつけられた1㎡あたりの評価額（単位千円）であり、公示価格の80パーセントを目処に設定されています。
Q12 不動産の評価額の資料として鑑定書と査定書があるようですが、それぞれどのようなものでしょうか。
評価額の算定にあたっては、不動産鑑定を活用して鑑定書を作成し、これを不動産評価のための資料として提出することもあります。
鑑定評価は、不動産の時価を評価するにあたって最も信頼性が高いものです。一方、鑑定評価の費用が生じることや、本来売却可能性が低いため低額の評価しか見込めないはずの土地（賃借権の負担付きの土地など）について、期待できる売却価額よりも高めの評価がなされることがある点には注意が必要です。
また、不動産仲介業者に査定書を作成してもらい、これを活用することもあります。
不動産仲介業者の査定は、近隣の取引事例を参照して、条件が似た売却金額を基に金額を査定する方法などで行われます。
実務家によって多くの取引事例との比較データを積み上げて査定されるものであるという点で説得力のある資料であり、裁判手続でも不動産の評価資料としてよく利用されます。取得にコストがかからない点も利点です。
他方で、意図的に評価を操作して査定書を作成する事例も珍しくない点には注意が必要です。
紛争実務上は、不動産会社の査定書を基準にしたり、上記の公示価格・固定資産税評価額・路線価による評価方法を参照しながら問題となっている不動産の価格について合意を形成するということもよくあります。
なお、規模が大きくなる場合等には合意の形成は困難であることが多く、鑑定をもとに裁判所に決せられる場合も少なくありません。その場合には、課税評価額及びその趣旨を考慮しながら時価を評価することになります。
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